| | –ынок недвижимости ждет очередное потр€сение
—оциум

–ынок недвижимости ждет очередное потр€сение

0
–ынок недвижимости ждет очередное потр€сение

–ынок недвижимости ждет очередное потр€сение
—нижение цен на квартиры в  иеве снова приостановилось. Ќа прошлой неделе мы констатировали незначительный рост цен, на этой он сменилс€ снижением, но всего на 0,1%. ѕри этом, например, цены на двух- и трехкомнатные раздельные квартиры за неделю упали сразу на 1,1%, тогда как на однокомнатные и Ђгостинкиї остались без изменений.
Ќесмотр€ на все свои недостатки и очевидное неудобство, малогабаритные квартиры по-прежнему самые востребованные. ќднако они дешевеют гораздо медленнее, чем ожидают покупатели. “ак, к примеру, Ђгостинкиї с начала года подешевели в среднем на 5,2%, а однокомнатные квартиры Ц на 4,3%. Ќо минимальна€ цена на них так и не опустилась ниже 20-22 тыс€ч долларов. Ёто заставл€ет владельцев 10-15 тыс€ч долларов накоплений искать другие способы обзавестись собственным жильем.
Ќеделю назад мы писали о том, что в скором времени на рынке недвижимости по€в€тс€ сравнительно дешевые квартиры с документами в только что сданных домах, которые состав€т ощутимую конкуренцию как застройщикам, так и продавцам старого ветхого жиль€. Ќо это не единственна€ Ђопасностьї дл€ продавцов квартир в Ђхрущевкахї и Ђгостинкахї.
¬ услови€х кризиса застройщики про€вл€ют невиданную гибкость и очень быстро подстраиваютс€ под запросы покупателей. ”же не первый год на рынке существует тенденци€ сокращени€ площадей квартир, но в последние врем€ она приобрела пр€мо таки радикальные формы.
ƒо 2008 года в новых домах проектировались однокомнатные квартиры площадью от 50-60 квадратных метров. ѕосле кризиса минимальна€ площадь сократилась до 40 квадратных метров на однокомнатную квартиру, и девелоперам, которые брались за достройку недостроев, приходилось перепланировать этажи, увеличивать количество квартир, уменьша€ их площади. ќднако сегодн€ однокомнатна€ квартира в новостройке площадью 40 квадратных метров считаетс€ чуть ли не роскошью и прерогативой бизнес-класса, а в эконом- и социальном сегментах проектируют крохотные квартирки, которые по малогабаритности дают фору советским Ђгостинкамї.
–ечь идет о квартирах-студио, где в одном помещении наход€тс€ гостина€, спальн€ и кухн€, а санузел лишь немногим больше душевой кабинки. ѕлощадь таких квартир обычно составл€ет 18-20 квадратных метров, а в последнее врем€ на рынке по€вились квартиры площадью 11 квадратных метров Ц така€ минимальна€ площадь апартаментов в Loft House Podol .
—огласно действующим государственным строительным нормам (ƒЅЌ), минимальна€ жила€ площадь в квартире должна составл€ть 15 квадратных метров, а площадь кухни Ц 7 кв. м. —ледовательно, совсем уж малометражные квартиры €вл€ютс€ нарушением строительных норм.
» в самом деле, большинство квартир площадью до 20 квадратных метров продаютс€ в жилых комплексах печально известной ” ќ-√рупп. Ёто, в частности, ∆  Lego House, Ђѕанорамный городокї, Ђёжный кварталї, Ђћолодежна€ инициативаї, Ђ–одинний затишокї, Ђ—инеозерныйї - всех их в  √√ј называют незаконными. » если уж застройщик не утруждает себ€ получением разрешений на строительство, стоит ли ожидать от него соблюдени€ строительных норм?
»сключение составл€ют реконструкции бывших промышленных зданий под жилые объекты. Ёто упом€нутый Loft House Podol и ∆  Smart House , где площадь квартир немногим больше Ц 18 кв.м.
„итайте также: Ќова€ афера на рынке недвижимости: есть жертвы
—тоимость малогабаритных квартир в новостройках составл€ет 10-16 тыс€ч долларов, в то врем€ как Ђгостинкуї советской постройки можно купить минимум за 20 тыс€ч.  оличество квартир на этаже будет примерно одинаковым, ремонт придетс€ делать в обоих случа€х, но в новых домах контингент жильцов обещает быть чуть лучше Ц без €вных маргиналов.
–иелторы и сотрудники отделов продаж рассказывают, что квартиры до 20 квадратных метров покупают при помощи родителей студенты или молодые люди на самом старте карьеры, либо же под сдачу в аренду. ÷ели Ц те же, что и при покупке Ђгостинокї, но при сдаче в аренду така€ квартира окупитс€ гораздо быстрее. “ак, если Ђгостинкаї, приобретенна€ за 20 тыс€ч долларов, при сдаче в аренду за 3500 грн в мес€ц будет окупатьс€ 12 лет (здесь и далее окупаемость рассчитана без учета амортизационных расходов и налогов), то та же квартира площадью 11 квадратных метров, даже если сдавать ее в аренду за 3000 грн в мес€ц, окупитс€ за 8 лет. ≈сли же в качестве примера рассмотреть квартиру площадью 18 квадратных метров в реконструированном доме, котора€ сегодн€ стоит около 400 000 грн, така€ квартира при последующей сдаче в аренду окупитс€ за 9,5 лет. Ёто оп€ть-таки меньше, чем у самых дешевых Ђгостинокї и намного меньше, чем в среднем по городу. ѕравда, придетс€ подождать окончани€ реконструкции.
ѕо словам риелторов, которые занимаютс€ продажей квартир на первичном рынке, объекты с минимальным метражом раскупают как гор€чие пирожки. ƒевелоперы идут навстречу покупател€м и перепланировывают свои объекты в сторону уменьшени€ площадей однокомнатных квартир. «акономерно, что покупатели, которые раньше выбирали квартиру на вторичном рынке из-за ее малой площади и обусловленной этим дешевизны, будут все чаще отдавать предпочтение первичному рынку.
»сход€ из этого, мы в очередной раз приходим к выводу, что продавцам Ђвторичкиї, чтобы составить конкуренцию девелоперам, придетс€ существенно снижать цену. ќднако продавцы этого, похоже, пока не осознали, в результате чего объекты на рынке экспонируютс€ по нескольку мес€цев, в лучшем случае, а сделки заключаютс€ все реже.
Ќа этой неделе в доверительный диапазон дл€ вычислени€ цен предложений квартир в  иеве попали 18542 объекта, что на 1,6% больше, чем на прошлой.
»зменени€ цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
»ндикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua
26.04.2016
»зменение за последнюю неделю
»зменение за последние 20 недель
—редн€€ цена предложений по  иеву в гривнах
Ѕез аппроксимации
29026
-1,8%
-3,3%
— использованием аппроксимации
29756
-1,2%
+1,0%
—редн€€ цена предложений по  иеву в долларах —Ўј
Ѕез аппроксимации
1145
-0,1%
-4,3%
— использованием аппроксимации
1147
-0,2%
-2,4%
—редн€€ цена предложени€ в гривнах в новых домах
Ѕез аппроксимации
29355
-2,6%
-1,4%
— использованием аппроксимации
30355
-1,6%
+4,4%
—редн€€ цена предложени€ в долларах —Ўј в новых домах
Ѕез аппроксимации
1158
-0,9%
-2,4%
— использованием аппроксимации
1170
-0,5%
+0,9%
—редн€€ цена предложени€ в гривнах возле метро
Ѕез аппроксимации
36859
-1,5%
-1,3%
— использованием аппроксимации
37591
-0,9%
+1,9%
—редн€€ цена предложени€ в долларах —Ўј возле метро
Ѕез аппроксимации
1454
+0,3%
-2,3%
— использованием аппроксимации
1449
+0,1%
-1,5%
√рафики изменени€ средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ќиже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках √олосеевского района на вторичном рынке Ц в течение полугода цены здесь выросли в среднем на 1,8%:
син€€ крива€ Ц средн€€ цена предложени€ однокомнатной квартиры;
зелена€ крива€ Ц средн€€ цена предложени€ двухкомнатной раздельной квартиры;
красна€ крива€ Ц средн€€ цена предложени€ трехкомнатной раздельной квартиры.
–ынок недвижимости ждет очередное потр€сение

»зменение средней аппроксимированной цены предложени€ квартир в новостройках в √олосеевском районе :
“ип квартиры
»зменение цены за период
1 мес€ц
3 мес€ца
6 мес€цев
ќднокомнатные
+0,9%
+4,2%
-5,4%
ƒвухкомнатные
+4,0%
+7,0%
+2,5%
“рехкомнатные
-0,2%
-1,6%
+1,3%
Ќа графике видно, что сравнительно стабильной в течение последних 6 мес€цев была только цена трехкомнатных квартир Ц цены на одно- и двухкомнатные существенно колебались. ¬ но€бре-декабре мы наблюдаем заметное снижение цен в этих сегментах, а в последние три мес€ца Ц рост. ÷ены на трехкомнатные квартиры вели себ€ противоположным образом Ц с окт€бр€ по €нварь они росли, а в последние пару мес€цев начали снижатьс€.
Ќовостройки √олосеевского района Ц очень неоднородный сегмент рынка.   ним относ€тс€ и небольшие ∆  на окраине города, и бюджетные новые дома на —аперное слободке и статусные жилые комплексы вроде Park Avenue или, в несколько меньшей степени, Ђ√олосеевої и Ђ—он€чна брамаї.
¬идеообзор ∆  Park Avenue смотрите на канале Domik.ua
–ост цены в среднем по массиву очевидно вызван изменением состава предложени€ в сторону более дорогих объектов.  роме того, подорожали в новостройках √олосеевского района четырехкомнатные и многокомнатные квартиры. » хот€ их количество составл€ет лишь около 10% состава предложени€, квадратный метр там стоит намного дороже, и это тоже сказалось на общей динамике цен.
¬ последнее врем€ были заключены такие сделки:
ќднокомнатна€ квартира в панельном доме (Ђтипова€ панельї) проспект √ероев —талинграда, ќболонский район, ќболонь . ќбща€ площадь квартиры Ц 40 кв.м, жила€ Ц 18,9, кухн€ Ц 8. –асположена на шестом этаже 9-этажного дома. ≈сть застекленный балкон. —тол€рка и сантехника нова€, на полу ламинат. —анузел раздельный. —осто€ние Ц Ђтребует косметического ремонтаї. ÷ена Ц $46 000 ($1150/кв.м).
ƒвухкомнатна€ квартира в кирпичном доме (Ђсталинкаї) бульвар »вана Ћепсе, —оломенский район, ќтрадный . ќбща€ площадь квартиры Ц 50,4 кв.м, жила€ Ц 30,5, кухн€ Ц 7,1. –асположена на верхнем этаже 5-этажного дома. Ѕалкон не застеклен. —тол€рка и сантехника стара€, на полу паркет. —анузел раздельный. —осто€ние Ц Ђсделан косметический ремонтї. ÷ена Ц $35 000 ($694/кв.м).
ƒвухкомнатна€ квартира в панельном доме (Ђстара€ панельї) ћинский проспект, ќболонский район, ћинский массив . ќбща€ площадь квартиры Ц 47,5 кв.м, жила€ Ц 29,7, кухн€ Ц 7. –асположена на четвертом этаже 9-этажного дома. Ѕалкон застеклен. —тол€рка и сантехника нова€, на полу ламинат. —анузел раздельный. —осто€ние Ц Ђсделан косметический ремонтї. ÷ена Ц $40 500 ($853/кв.м).
јвтор: Ќатали€ –ева, аналитик Domik.ua
»сточник: domik.ua
„итайте также: «апрет на отчуждение недвижимости может сн€ть любой нотариус...

≈ще по теме

—толичные квартиры упали в цене

—толичные квартиры упали в цене

30-03-2016, 19:01
 вартиры в  иеве не продаютс€ даже несмотр€ на снижение цен

 вартиры в  иеве не продаютс€ даже несмотр€ на снижение цен

22-03-2016, 13:10
«а год цена однокомнатной квартиры в ≈катеринбурге упала на 200-300 тыс€ч р ...

«а год цена однокомнатной квартиры в ≈катеринбурге упала на 200-300 тыс€ч р ...

17-02-2016, 09:41
—колько сто€т самые дешевые квартиры в  иеве

—колько сто€т самые дешевые квартиры в  иеве

15-02-2016, 16:02
¬  иеве выросла попул€рность мини-квартир

¬  иеве выросла попул€рность мини-квартир

15-02-2016, 14:50
¬ ≈катеринбурге жилье подешевело почти на 7%

¬ ≈катеринбурге жилье подешевело почти на 7%

9-12-2015, 09:43
—оциум

–едактор раздела —оциум
Ќаписать на e-mail