| |  ак обезопасить себ€ при покупке квартиры. —оветы юриста
—оциум

 ак обезопасить себ€ при покупке квартиры. —оветы юриста

0
 ак обезопасить себ€ при покупке квартиры. —оветы юриста

 ак обезопасить себ€ при покупке квартиры. —оветы юриста
 ак избежать проблем, подписыва€ договор о покупке недвижимости, и что делать, если застройщик оказалс€ недобросовестным
»нвестирование в недвижимость на этапе котлована тер€ет обороты, люди пон€ли, что это слишком рискованно, и ждут хот€ бы начала строительства. ќднако зачастую даже возведЄнна€ пара этажей абсолютно не гарантирует то, что строительство будет завершено.
Ћюбой бизнесмен, вкладыва€ свои кровные в какую-либо де€тельность, основные фонды и т. д., тщательно провер€ет объект инвестиций: проводит юридический и финансовый аудит, изучает бизнес-план, соотносит риски и только тогда принимает решение. ќднако почему-то такой щепетильный подход редко можно встретить, когда речь идЄт о покупке жиль€ на первичном рынке путЄм инвестировани€ в объект строительства.
¬ этом случае повсеместно присутствуют неравноправные отношени€ между застройщиком и клиентом (инвестором), когда представители отдела продаж не предоставл€ют всю документацию по объекту и субъектам строительства, не разрешают делать копии с разрешительной документации, договоров, которые регулируют отношени€ между застройщиком, собственником земли, генеральным подр€дчиком, субподр€дчиками и т. д. „асто главным аргументом при этом €вл€етс€ вопрос: Ђ¬ам нужны документы или квартира?ї » вот тут покупателю стоит, во-первых, насторожитьс€, а во-вторых, про€вить настойчивость: он собираетс€ вступить в договорные отношени€, и нормальной практикой €вл€етс€ проверка добросовестности контрагента, составление протокола разногласий к договору и внесение изменени€ в его текст на основании договорЄнностей, юридическа€ экспертиза документации, св€занной с договором. ¬ данном же случае покупатель выступает ещЄ и инвестором, который не должен, как слепой котЄнок, верить честному слову и вкладывать деньги без анализа объекта инвестировани€.
ѕоэтому главный посыл, который бы хотелось донести до покупателей недвижимости: будьте бдительны. —крупулЄзность на этапе подписани€ договора гораздо более оправдана, чем толпы юристов после его невыполнени€.
ќ мерах, которые стоит предприн€ть до подписани€ договора и внесени€ инвестиций неоднократно говорилось, однако нелишним будет ещЄ раз тезисно на них остановитьс€.
«апросите в отделе продаж всю документацию по объекту: разрешительную документацию, проект договора к подписанию, документы по полномочи€м подписантов и всЄ, что удастс€ получить.
ƒетально изучите полученные документы и сопоставьте их с публичными данными. ¬ первую очередь следует обратить внимание на:
наличие полного пакета разрешительной документации (деклараци€ на начало строительных работ, градостроительные услови€ и ограничени€, документы на землю, лицензи€ у компании застройщика, технические услови€ на временное подключение к сет€м);
соответствие целевого и функционального назначени€ земельного участка работам, которые провод€тс€;
соответствие категории строительства полученной декларации (наличие нарушений в высотности зданий, количестве секций и т. д.);
наличие обременений земельного участка и объекта незавершЄнного строительства в –еестре вещных прав на недвижимое имущество (объект может быть в залоге у банка, тогда именно он получит приоритетное право на обращение взыскани€ в случае возникновени€ споров);
наличие объекта на сайте ÷ентра мониторинга застройки как проблемного.
ѕроверьте репутацию застройщика, генерального подр€дчика, землепользовател€ и иных лиц, которые фигурируют в проекте.
»зучите все профильные форумы.
ѕроверьте информацию о наличии других объектов незавершЄнного строительства или долгостроев - это может быть маркером того, что ваши деньги пойдут на завершение начатых проектов (пирамида), а если у застройщика есть несколько замороженных строительств, то это уже настораживает.
ѕроверьте наличие судебных споров по названию юридического лица, коду ≈ƒ–ѕќ”, земельному участку (адрес, кадастровый номер), названию жилого комплекса в ≈дином государственном реестре судебных решений.
”знайте данные о компани€х и подписантах из ≈диного государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, обратите внимание на дату создани€ компании, не находитс€ ли она в состо€нии банкротства.
ѕроверьте наличие открытых уголовных производств по физическим лицам, св€занным с объектом.
ќб€зательно лично посетите строительную площадку и посмотрите, на какой стадии находитс€ строительство, понаблюдайте за ходом выполнени€ работ на прот€жении какого-то времени.
ќбратите внимание на предлагаемый способ инвестировани€ - договор, который собираетесь подписывать.  роме детального изучени€ его сути (особенно пунктов о качестве, гаранти€х, сроках выполнени€ работ, ответственности за невыполнение сроков и т. д.), важной €вл€етс€ и его форма.
—огласно нормам «акона ”краины Ђќб инвестиционной де€тельностиї инвестици€ми €вл€ютс€ все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладывают в объекты предпринимательской и других видов де€тельности, в результате которой создаЄтс€ прибыль (доход) или достигаетс€ социальный эффект. Ќеобходимыми инвестици€ми могут быть не только деньги, но и техника, оборудование, права интеллектуальной собственности.
Ётим же законом определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлечЄнных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществл€тьс€ исключительно через фонды финансировани€ строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестировани€, а также путЄм эмиссии целевых облигаций предпри€тий, выполнение об€зательств по которым осуществл€етс€ путЄм передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Ќесмотр€ на это, достаточно часто даже вполне добросовестные застройщики используют договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры в своей де€тельности. Ќет однозначного мнени€, законно ли это, однако точно можно сказать, что способы, закреплЄнные законом, позвол€ют обеспечить больший контроль и гарантии дл€ инвестора, они более затратные дл€ застройщика, однако отслеживаютс€ контролирующими органами: √осударственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг и Ќациональной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
—равните цены застройщика со среднерыночными. Ѕесплатный сыр бывает только в мышеловке.
ѕриведЄнные выше меры не смогут обезопасить вас на 100%, однако дадут общую картину дл€ отсеивани€ недобросовестных застройщиков.
≈сли же вы попали в ситуацию, в которой оказались сейчас инвесторы строек ¬ойцеховского, то сложно делать какие- то прогнозы и давать обобщЄнные рекомендации. ƒо вынесени€ обвинительного приговора, установлени€ св€зи застройщика с каждым объектом, наличи€ доказательств по самозахвату каждого конкретного участка, скорее всего, инвесторы не смогут предприн€ть никаких активных действий.
ќднако уже сейчас необходимо:
активно следить за всеми событи€ми, св€занными с вашим объектом;
объединитьс€ с другими инвесторами;
по возможности контролировать местонахождение руководител€ застройщика;
провер€ть данные реестров, чтобы своевременно увидеть информацию о начале процедуры банкротства (если это случитс€);
сотрудничать со —ћ», собиратьс€ на мирные пикеты под  √√ј.
ќбъекты ¬ойцеховского можно условно разделить на группы.
“е, которые достроены, инвесторы оформили право собственности (теоретически при наличии оснований свидетельства о праве собственности можно признать недействительными, однако вр€д ли власти нужны толпы разъ€рЄнных инвесторов).
“е, которые стро€т с нарушением норм или разрешительной документации.
—читаю, что выходом их этой ситуации может быть:
Ђстроительна€ амнисти€ї, признание строек и разрешительной документации законной (после приведени€ их в должный вид, например, снесени€ достроенных этажей), передача другому добросовестному застройщику;
создание инвесторами кооператива, ќ—ћƒ, признание права собственности на объект незавершЄнного строительства и самосто€тельное завершение строительства.
“е застройки, нарушени€ норм на которых опасно дл€ жизни и здоровь€ людей (стройки на оползневых участках и т.д.).
ѕон€тно, что, учитыва€ количество инвесторов объектов ¬ойцеховского и то, что продажи в его комплексах ведутс€ до сих пор по очень заманчивым ценам, власт€м придЄтс€ искать выход из ситуации и придумывать какой- то новый механизм дл€ обеспечени€ прав этих инвесторов. ’от€, повторюсь, в первую очередь задача самих покупателей думать перед вложением капитала, мы же не пикетируем  √√ј после покупки некачественного товара.
»горь  ќ–Ќ≈¬, юрист...

≈ще по теме

ѕосле завала пирамиды ¬ойцеховского следить за самостро€ми тщательнее не бу ...

ѕосле завала пирамиды ¬ойцеховского следить за самостро€ми тщательнее не бу ...

3-08-2016, 12:25
 ак проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

 ак проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

1-08-2016, 11:11
 упить квартиру на первичном рынке. ѕ€ть правил юридического анализа

 упить квартиру на первичном рынке. ѕ€ть правил юридического анализа

27-06-2016, 12:23
 ак купить квартиру в новостройке не попав на мошенников

 ак купить квартиру в новостройке не попав на мошенников

26-02-2016, 13:58
 √√ј: —троительна€ пирамида ¬ойцеховского в 2-3 раза больше

 √√ј: —троительна€ пирамида ¬ойцеховского в 2-3 раза больше "Ёлита-центр"

29-12-2015, 10:34
 акие опасности скрыты в покупке квартиры в новостройке

 акие опасности скрыты в покупке квартиры в новостройке

1-12-2015, 14:36
—оциум

–едактор раздела —оциум
Ќаписать на e-mail