| | Как обезопасить себя при покупке квартиры. Советы юриста
Социум

Как обезопасить себя при покупке квартиры. Советы юриста

0
Как обезопасить себя при покупке квартиры. Советы юриста

Как обезопасить себя при покупке квартиры. Советы юриста
Как избежать проблем, подписывая договор о покупке недвижимости, и что делать, если застройщик оказался недобросовестным
Инвестирование в недвижимость на этапе котлована теряет обороты, люди поняли, что это слишком рискованно, и ждут хотя бы начала строительства. Однако зачастую даже возведённая пара этажей абсолютно не гарантирует то, что строительство будет завершено.
Любой бизнесмен, вкладывая свои кровные в какую-либо деятельность, основные фонды и т. д., тщательно проверяет объект инвестиций: проводит юридический и финансовый аудит, изучает бизнес-план, соотносит риски и только тогда принимает решение. Однако почему-то такой щепетильный подход редко можно встретить, когда речь идёт о покупке жилья на первичном рынке путём инвестирования в объект строительства.
В этом случае повсеместно присутствуют неравноправные отношения между застройщиком и клиентом (инвестором), когда представители отдела продаж не предоставляют всю документацию по объекту и субъектам строительства, не разрешают делать копии с разрешительной документации, договоров, которые регулируют отношения между застройщиком, собственником земли, генеральным подрядчиком, субподрядчиками и т. д. Часто главным аргументом при этом является вопрос: «Вам нужны документы или квартира?» И вот тут покупателю стоит, во-первых, насторожиться, а во-вторых, проявить настойчивость: он собирается вступить в договорные отношения, и нормальной практикой является проверка добросовестности контрагента, составление протокола разногласий к договору и внесение изменения в его текст на основании договорённостей, юридическая экспертиза документации, связанной с договором. В данном же случае покупатель выступает ещё и инвестором, который не должен, как слепой котёнок, верить честному слову и вкладывать деньги без анализа объекта инвестирования.
Поэтому главный посыл, который бы хотелось донести до покупателей недвижимости: будьте бдительны. Скрупулёзность на этапе подписания договора гораздо более оправдана, чем толпы юристов после его невыполнения.
О мерах, которые стоит предпринять до подписания договора и внесения инвестиций неоднократно говорилось, однако нелишним будет ещё раз тезисно на них остановиться.
Запросите в отделе продаж всю документацию по объекту: разрешительную документацию, проект договора к подписанию, документы по полномочиям подписантов и всё, что удастся получить.
Детально изучите полученные документы и сопоставьте их с публичными данными. В первую очередь следует обратить внимание на:
наличие полного пакета разрешительной документации (декларация на начало строительных работ, градостроительные условия и ограничения, документы на землю, лицензия у компании застройщика, технические условия на временное подключение к сетям);
соответствие целевого и функционального назначения земельного участка работам, которые проводятся;
соответствие категории строительства полученной декларации (наличие нарушений в высотности зданий, количестве секций и т. д.);
наличие обременений земельного участка и объекта незавершённого строительства в Реестре вещных прав на недвижимое имущество (объект может быть в залоге у банка, тогда именно он получит приоритетное право на обращение взыскания в случае возникновения споров);
наличие объекта на сайте Центра мониторинга застройки как проблемного.
Проверьте репутацию застройщика, генерального подрядчика, землепользователя и иных лиц, которые фигурируют в проекте.
Изучите все профильные форумы.
Проверьте информацию о наличии других объектов незавершённого строительства или долгостроев - это может быть маркером того, что ваши деньги пойдут на завершение начатых проектов (пирамида), а если у застройщика есть несколько замороженных строительств, то это уже настораживает.
Проверьте наличие судебных споров по названию юридического лица, коду ЕДРПОУ, земельному участку (адрес, кадастровый номер), названию жилого комплекса в Едином государственном реестре судебных решений.
Узнайте данные о компаниях и подписантах из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, обратите внимание на дату создания компании, не находится ли она в состоянии банкротства.
Проверьте наличие открытых уголовных производств по физическим лицам, связанным с объектом.
Обязательно лично посетите строительную площадку и посмотрите, на какой стадии находится строительство, понаблюдайте за ходом выполнения работ на протяжении какого-то времени.
Обратите внимание на предлагаемый способ инвестирования - договор, который собираетесь подписывать. Кроме детального изучения его сути (особенно пунктов о качестве, гарантиях, сроках выполнения работ, ответственности за невыполнение сроков и т. д.), важной является и его форма.
Согласно нормам Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладывают в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создаётся прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Необходимыми инвестициями могут быть не только деньги, но и техника, оборудование, права интеллектуальной собственности.
Этим же законом определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлечённых от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путём эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путём передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Несмотря на это, достаточно часто даже вполне добросовестные застройщики используют договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры в своей деятельности. Нет однозначного мнения, законно ли это, однако точно можно сказать, что способы, закреплённые законом, позволяют обеспечить больший контроль и гарантии для инвестора, они более затратные для застройщика, однако отслеживаются контролирующими органами: Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг и Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
Сравните цены застройщика со среднерыночными. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Приведённые выше меры не смогут обезопасить вас на 100%, однако дадут общую картину для отсеивания недобросовестных застройщиков.
Если же вы попали в ситуацию, в которой оказались сейчас инвесторы строек Войцеховского, то сложно делать какие- то прогнозы и давать обобщённые рекомендации. До вынесения обвинительного приговора, установления связи застройщика с каждым объектом, наличия доказательств по самозахвату каждого конкретного участка, скорее всего, инвесторы не смогут предпринять никаких активных действий.
Однако уже сейчас необходимо:
активно следить за всеми событиями, связанными с вашим объектом;
объединиться с другими инвесторами;
по возможности контролировать местонахождение руководителя застройщика;
проверять данные реестров, чтобы своевременно увидеть информацию о начале процедуры банкротства (если это случится);
сотрудничать со СМИ, собираться на мирные пикеты под КГГА.
Объекты Войцеховского можно условно разделить на группы.
Те, которые достроены, инвесторы оформили право собственности (теоретически при наличии оснований свидетельства о праве собственности можно признать недействительными, однако вряд ли власти нужны толпы разъярённых инвесторов).
Те, которые строят с нарушением норм или разрешительной документации.
Считаю, что выходом их этой ситуации может быть:
«строительная амнистия», признание строек и разрешительной документации законной (после приведения их в должный вид, например, снесения достроенных этажей), передача другому добросовестному застройщику;
создание инвесторами кооператива, ОСМД, признание права собственности на объект незавершённого строительства и самостоятельное завершение строительства.
Те застройки, нарушения норм на которых опасно для жизни и здоровья людей (стройки на оползневых участках и т.д.).
Понятно, что, учитывая количество инвесторов объектов Войцеховского и то, что продажи в его комплексах ведутся до сих пор по очень заманчивым ценам, властям придётся искать выход из ситуации и придумывать какой- то новый механизм для обеспечения прав этих инвесторов. Хотя, повторюсь, в первую очередь задача самих покупателей думать перед вложением капитала, мы же не пикетируем КГГА после покупки некачественного товара.
Игорь КОРНЕВ, юрист...

Еще по теме

После завала пирамиды Войцеховского следить за самостроями тщательнее не бу ...

После завала пирамиды Войцеховского следить за самостроями тщательнее не бу ...

3-08-2016, 12:25
Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

1-08-2016, 11:11
Купить квартиру на первичном рынке. Пять правил юридического анализа

Купить квартиру на первичном рынке. Пять правил юридического анализа

27-06-2016, 12:23
Как купить квартиру в новостройке не попав на мошенников

Как купить квартиру в новостройке не попав на мошенников

26-02-2016, 13:58
КГГА: Строительная пирамида Войцеховского в 2-3 раза больше

КГГА: Строительная пирамида Войцеховского в 2-3 раза больше "Элита-центр"

29-12-2015, 10:34
Какие опасности скрыты в покупке квартиры в новостройке

Какие опасности скрыты в покупке квартиры в новостройке

1-12-2015, 14:36
Социум

Редактор раздела Социум
Написать на e-mail